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2026-09-12 17:13
八份文件同日发布，房地产的“组织者”要换了？
8月28日，房地产圈迎来一个不眠之夜。
一天之内，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会五部门集中发布八份政策文件，覆盖商品住房全链条领域。市场第一反应是：预售条件提高了，现房销售来了，房贷期限延长到40年了。
这些当然重要。但笔者注意到，如果把八份文件放在一起看，就会发现，它们要解决的其实是同一个问题——中国房地产的基本组织方式，要变了。
这不是几项融资政策的松紧调节，而是一次从底层逻辑出发的制度重构。
八份文件，一个方向
先把政策要点捋一捋。
销售端，住建部等三部门联合印发通知，新出让土地和未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先实行现房销售；继续预售的，须主体结构封顶后方可进行，且个人按揭贷款在竣工备案后才能发放。
融资端，央行和金融监管总局联合发文，开发贷款实行主办银行制，单个项目对应一家银行，资金封闭管理、专款专用。开发贷期限与建设销售周期匹配：预售项目最长5年，现房销售项目最长7年。个人住房贷款期限上限从30年延长至40年。
资本市场端，证监会发文，推动房地产开发融资从依赖“主体信用”向基于“项目情况”转变，支持上市房企定向增发、发行可转债，鼓励CMBS、ABS和REITs等融资工具。
此外，金融监管总局还一口气发布了五个管理办法试行版，覆盖商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款和房地产信托业务。
八份文件，看似各自独立，实则环环相扣。
笔者认为，这套政策组合拳的核心，可以用一句话概括：推动房地产从“企业信用、预售驱动、集团统筹”的旧模式，转向“项目信用、现房交付、封闭运行”的新模式。
这不是简单的政策加码，而是房地产发展新模式的制度框架在具体落地。
从“企业信用”到“项目信用”
过去二十余年，房地产项目的运转逻辑，是建立在开发商主体信用之上的。
银行看企业规模排名和资产负债表，决定贷不贷款；购房人看开发商品牌，决定买不买房；地方政府看企业拿地和开发能力，决定给不给地。开发商拿到地以后，依靠融资、预售回款和快速周转推动项目运转。整体的逻辑，是基于“地”的思维。
这套逻辑在高速增长阶段发挥了作用，但也埋下了高杠杆、高周转的隐患。当市场进入调整期，企业信用一旦动摇，项目就成了牺牲品。
“8·28新政”释放了一个清晰的制度信号：信用基础正在从企业下沉到项目。
蓝绿双城科技集团董事长曹舟南在接受专访时一语中的：“‘8·28新政’强调以项目为重点，合理区分企业风险和项目风险，实行项目单独核算、资金独立运作和封闭管理。它实际上在推动房地产从‘企业信用’转向‘项目信用’，从重视‘地’切转到重视‘房’。”
这意味着什么？金融机构今后不仅要看开发商是谁，更要看项目本身能不能成立、资金能不能闭环、建设能不能完成、产品能不能销售。购房人也会更加关注眼前这个项目能否兑现，而不是仅仅依赖开发商过去形成的品牌信用。
换句话说，过去是“认人不认项目”，今后是“认项目也认人”。
这个转变，是根本性的。有机构研报指出，新政推动房地产开发模式从集团化高周转向项目制开发转型，高周转模式进一步弱化。
客户不再是最后出场的人
现房销售带来的第二个根本性变化，是客户地位的翻转。
过去，购房人在交易中相对弱势。期房制度下，客户在销售阶段最后出现，拿到的是一张“远期承诺”。房子还没建好，钱已经付了。至于最终交付的产品是否符合预期，只能赌开发商的良心和能力。
新政推动现房销售有力有序推进以后，局面变了。客户可以买，也可以不买；可以比较，也可以等待项目接近完成、产品更加清晰以后再作决定。他的比较权、选择权和等待能力，明显增强了。
曹舟南认为，这意味着企业不能再把客户看成销售阶段最后出现的购买者。“客户是谁、需要什么样的产品、愿意为什么样的生活方式付费，必须从项目定位阶段就开始研究。客户应当成为项目决策的起点。”
笔者想说的是，这不只是一个销售方式的调整，而是整个开发逻辑的重置。当客户从“终点”变成“起点”，房地产企业的能力模型也必须随之重建。过去靠展示区和样板房建立市场预期就够了，今后呢？房子建成以后，如果产品不符合需求、生活场景不能成立，风险会更加直接。
这就要求企业至少重建五个方面的能力：现金安全能力、产品经营能力、客户运维能力、产品兑现能力，以及低容错条件下的协同能力。
曹舟南甚至提出，项目可以考虑把传统的营销管理中心改成客户运维中心。因为未来卖房子，不是房子卖掉就结束了。企业要从产品定位阶段开始扩大客户基础，经营存量客户，连接未来客户。
这个判断，笔者深以为然。
谁来重新组织房地产？
三个变化——信用主体变了、客户地位变了、资金和现金流逻辑变了——最终都指向同一个问题：
当房地产不能再主要依靠开发商的主体信用、高杠杆和高周转来组织，土地、资金、专业能力、产业链和客户，应当怎样重新连接？
这个问题，比单项政策解读重要得多。
过去，一个房地产项目主要由开发商独自承担土地、资金、开发、销售、交付的全部职能。但现在，地方政府和地方城投对应土地与项目资源，银行、信托、AMC等机构主导资金，专业房地产企业具有市场和产品能力，设计、建造、材料等全产业链决定品质，客户则决定项目最终能否被市场接受。
这些资源，过去是被开发商“一肩挑”串联起来的。今后，当开发商不再能够主要依靠高杠杆和高周转组织项目，谁来把这些看似相互分立的资源重新有序连接起来？
曹舟南提出的“共建”模式，试图给出一种回答：不再由单一开发商独自承担全部职能，而是围绕具体项目，对“谁精准出地、谁一起出资、谁共同操盘、谁主导运营、谁承担风险、谁分享收益”进行重新组织。以项目公司为载体，以现房销售为导向，形成市场需求端和投资供给端之间的协同与匹配。
笔者注意到，共建不是简单增加几个合作主体，也不只是帮助合作方把项目建出来。它是在项目层面重新连接土地、资本、专业能力、产业链和客户。共建不是“帮忙”，是“重组”。
共建不是合作，是治理
参与主体越多，项目治理越不能只靠一份共建合同。
这是共建模式最容易被忽视，也是最关键的一面。
曹舟南在专访中讲得很透彻：谁有项目决策权，谁负责日常经营；预算怎样审批，成本超支、工期延误、销售不及预期或者产品调整时，由谁决定、谁承担责任；涉及国有企业和地方城投时，如何兼顾效率与国有资产管理要求；涉及纾困项目时，怎样防止项目风险与原企业债务相互传导——这些都需要在项目开始时形成完整安排。
因此，共建不仅是资源合作，也是治理合作；不是降低责任，而是重新配置责任。
根据公司法和国有资产管理相关要求，并按持股比例明确界定责权利。
笔者认为，这一点恰恰是“8·28新政”与共建模式之间最深层的呼应关系：新政推动信用、资金和监管向项目下沉，把房地产推向“以项目为重点”的发展阶段；共建则要把这一制度方向转化为能够落地的项目和市场组织方式。二者不是简单的政策利好关系，而是“制度方向”与“组织实现”的关系。
浙江的实践与考验
浙江省建设厅推广“共建”新模式，不是从理论概念开始的。
曹舟南透露，目前“共建”模式已在浙江省内温州、湖州、衢州、宁波、丽水等多个城市形成多个项目实践，并向江苏、山东、湖南、广西、陕西等省份拓展，正在与十余个省份的有关主体开展不同阶段的项目对接。
他和团队当下做了三件事。
一是优化核心开发逻辑。从原有的“安全性开发”全面转向“克制型开发”，产品定位确保领先市场2到3年，聚焦安全、基础品质、功能、建筑美学以及总价控制。
二是升级共建系列策略。放弃传统一二三线城市划分标准，核心关注各城市真实市场流动性，优选核心区、高品质、配套全项目。
三是搭建AI驱动的房地产专业大模型。重点解决当前第三方机构市场数据动态失准、难以支撑现房销售背景下不可逆项目决策等问题，精准定位全国每年万亿级自住购房需求的区域分布。目前第一阶段工作已在试点城市扎实展开。
但共建能否完整界定为“房地产发展新模式”，最终要看能不能持续让参与各方在清晰的责任和利益机制下，把产品做好、把生活兑现、形成真真实实的现金流。
这仍是一场长续考验。
曹舟南2019年曾提出，希望把蓝绿双城建设成为“中国的铁狮门”——不需要拥有最多土地，也不需要投入全部资金，但能够发现项目、研判城市、精研客户、组织资金、主导开发、持续运营、存量更新，通过专业创造价值。
这个目标的背后，是房地产竞争规则的深刻变化。
未来房地产的竞争，不再主要取决于谁拥有最多的土地、投入最多的资金，而取决于谁能够看见真实需求，以项目为中心，重新连接人、房、地、钱，把产品做好，把生活兑现，形成真真实实的现金流。
“8·28”新政为“以项目为重点”建立了新的制度条件。接下来，就看谁能把制度方向变成可落地的项目和市场组织方式了。
笔者认为，房地产市场正在经历的，不只是一次周期调整，而是在适应新的发展阶段。当传统重投资开发模式的适用空间收窄，单一代建又难以覆盖复杂项目的投资、治理与长期运营需求时，共建提供了一种新的组织方式。真正回应客户需求、形成稳定的项目现金流、建立权责清晰和风险可控的长期治理机制，是共建模式的长续考验，也是房地产发展新模式必须回答的核心命题。
责任编辑：傅静之
