2026-09-15 09:43:48  新华社  瞭望智库   浏览量99.0万

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局、中国证监会集中发布八份房地产政策文件，从商品住房销售制度、房地产信贷管理到资本市场支持等多方面，对房地产基础制度体系进行系统性重塑。

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局有关负责人就《关于完善商品住房销售制度的通知》答记者问时表示，经过近30年的快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。

克而瑞研究中心在政策分析报告中指出，8·28新政的本质是“预售制转向现房”与“主体信用转向项目信用”的双重制度切换，行业底层规则正在被改写。

蓝绿双城科技集团（以下简称蓝绿双城）董事长曹舟南认为，新政将改变过去20多年以预售制为核心的开发模式，“从投资拿地到产品定位、客户定位乃至营销的定义，都要重新思考和界定”。

行业逻辑重构：从“看企业”到“看项目”

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局有关负责人表示，本次完善商品住宅销售制度，是适应房地产市场发展进入存量时代的客观要求。

当前，改变房地产开发企业“高负债、高杠杆、高周转”模式，迫切需要改革商品住房销售制度，加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模，强化风险意识，促进房地产行业稳健经营和高质量发展。

同时，这也是切实维护购房人合法权益的有力措施——通过有力有序推行现房销售，实现“所见即所得”，有效防范交付风险。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，本轮改革将维护购房人合法权益贯穿始终，包括预售资金封闭监管、预售门槛提升、有力有序推行现房销售、按揭“能拿房、再还贷”与“交房即交证”，均以保障购房人资金安全、确保按期交付、提升住房品质为出发点和落脚点，为购房人构建起全链条、多层次的权益保障体系。

山东省住房和城乡建设发展研究院住房研究所所长孙莉在住房城乡建设部网站撰文表示，本次新政的深层逻辑可总结为三重转型。第一重，发展逻辑从“高杠杆快周转”转向“精细化稳健经营”；第二重，风险识别逻辑从“看企业主体资质”转向“看项目自身质地”；第三重，制度重心从“侧重促进销售”转向“着力保障交付”。

这就意味着，房地产融资正在由主要依赖开发商主体信用，转向更加重视项目本身；销售制度正在由预售预期驱动，转向现房实景吸引；资金管理正在由企业统筹，转向项目独立核算、封闭运行和全过程监管。

曹舟南将新政影响归纳为三个根本性变化。第一，从企业信用转向项目信用。金融机构不仅看开发商是谁，更要看五个“能不能”，即项目本身能不能成立、资金能不能闭环、建设能不能完成、产品能不能销售、贷款能不能偿还。第二，客户地位和作用发生变化。随着现房销售有力有序推进、预售条件提高，客户的比较权、选择权和等待能力会明显增强。第三，资金和现金流逻辑发生变化，开发项目的现金回流过去主要依靠开发贷款和销售回款，现房销售使得销售回款的时间后移，整体现金流承压。

“近年来，现房销售正在成为一种趋势。”同策研究院联席院长宋红卫称，在现售政策正式出台前，全国商品住宅现房销售面积占比已从2019年的10%提升至2025年的32.4%，购房者对“所见即所得”的现房模式接受度快速提升，“市场需要的是更好的房子，不是更快的房子”。

“共建”新模式：把“制度方向”转化为“组织实现”

需要关注的是，开发商的“账本”正在被重新书写，资金流成为企业“生命线”。

克而瑞研究中心的统计显示，根据新政规定，按揭放款时点后移至竣工备案后，预售资金全封闭运行，回款曲线右移超过12至24个月，集团“统借统还、跨项目资金调配”的传统模式被终结，项目自平衡即将成为硬约束。

“行业都在更新投资测算模型，但新模型还没有正式成型，最终标准要等地方政策细则出台后才能确定。”一位央企开发商内部人士表示。不过多位地产人士坦言，未来开发项目的容错空间变小，利润空间进一步下降，部分房企可能谨慎拿地，以维持资金安全。

当旧模式落幕，新政策亮相，行业底层逻辑被“重塑”，谁来组织未来的房地产项目？

曹舟南认为，答案或在“共建”模式。“新政解决的是房地产向哪里‘转’，‘共建’要回答新的房地产项目由谁组织、怎样组织，二者之间是制度方向与组织实现的关系。”

所谓“共建”模式，是指围绕一个城市的房地产项目，不再由单一开发商独自承担土地、资金、开发、销售、交付的全部职能，而是由多个主体重新组织并设定各自角色，加强统筹协同。

在企业实践中，蓝绿双城系统性地建立了“蓝绿好房子”价值体系，对标住房城乡建设部“安全、舒适、绿色、智慧”四项原则，增加“良善”标准，落实“得房多、配套全、性能优、颜值高、营造强、服务好”六大价值，还发布了首部《共建操盘导则》，覆盖项目开发建设的6个阶段、29个关键节点、226项任务单和178个工具包。

2025年7月，“共建”模式被浙江省住房和城乡建设厅列为全省推广的房地产发展新模式。目前，该模式在浙江省内温州、湖州、衢州、宁波、丽水等多个城市形成项目落地，并向南京、枣庄等十余个省外城市拓展。

分析人士表示，在新政出台的背景下，蓝绿双城探索的“共建”新模式，是一条让政府、国企、金融机构、专业企业和客户各方，在新的制度框架下重新找到各自位置的组织路径。

“开发商不仅要抬头看路，还要低头去研究产品、研究市场，更好地磨炼内功。”宋红卫认为。展望未来，行业竞争格局可能加速分化，高产品力、强品牌力及财务稳健的企业优势将进一步体现。

“过去房企的‘低成本’，是建立在购房者承担风险之上的‘红利’。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“旧模式已经落幕，新的房地产大幕，才刚刚拉开。”